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　　据汤森路透向21世纪经济报道提供的数据显示，去年✅四季度以来，无论是同比还是环比，中资跨国房地产投资的规模显著放缓。去年一季度，中国的跨国房地产投资为6宗，总价值超73亿美元，而今年迄今为止㊣的交易宗数也是6宗，但总价㊣值不到4亿美元。

　　据世邦魏理仕近期发布的报告显示，2016年中国的跨国房地产投资显现强劲增长势头，投资总额增长超56%，从2015年的181亿美元上升至282亿美元，超过新加坡成为㊣亚洲跨国房地产投资的最大资本来源国。

　　去年12月初，发改委、商务部、人民银行、外汇局四部门连续发布通告称，监管层密切关注在房地产、酒店等领域出现的一些非理性对外投资倾向。

　　“近期，我们持续看到中资变得更加谨慎，决策期变长了。不过，需求仍然存在，中资对于多元化资产配置的需求、对冲汇率、对于增值回报的需求都非常强。我们预计未来一年中资发起的几十亿美元的房地产交易会减少，但其他较小规模的交易不会减少。以美国为例，过去，加拿大一直是美国在房地产最大的外来投资者，而中资在近期取代加拿大成了美国在房地产最大的外来投资者，不过基于上述情况，预计加拿大会重返第一㊣位。”世邦魏理仕资本市场部全球总裁Christopher R. Ludeman（下称陆德曼）3月14日在接受21世纪经济报道记者专访时表示。

　　陆德曼：可以说两种兼具吧，具体取决于投✅资物业的类型，投资的战略意图，以及标的所在地和投资目的。打个比方，有一些中国投资者会做出战略性投资来分散全球范㊣围内的货币汇率㊣风险，也有一些会通过持有大型优质资产在全球市场中扮演重㊣要的角色，并参与到资产运营✅当中。还有非常老练的一些投资者，他们在全✅球范围内控制风险，调整资本回报预期；作为具备全球化视野的资产配置者，他们通过一些可控政治或者财务风险，达到预期的资本回报预期，从而完成其商业投资目的。

　　《21世纪》：去年12月初，发改委、商务部、人民银行、外汇局四部门✅连续发布通告称，监管层已密切关注到在房地产、酒店、影城、娱乐业、体育㊣俱乐部等领域出现的一些非理性对外投资倾向。对于房地产领域内非理性对外投资倾向房地产投资，你怎么看？

　　陆德曼：当新的投资者进入一个对他来说新的市场，他们有时不得不做出高溢价的收购㊣举措，因为他们交割的确定性通常会遭到业主方的怀疑。不仅是中国资本，其他国家的资本也是如此，都是熟能生巧。过去几个季度以来，我们持续看到中国加强监管对于海外房地产投资的㊣影响，中资变得更加的谨慎，需要更长的决策期，不过，需求仍然存在，中资对于多元化资产配置的需求、对冲汇率、对于增值回报的需求都非常强。从海✅外市场看来，我们认为这种情况将是暂时的，并不是一种结构性的变化。据我们观察，中国投资者和其他国家的资本不同之处是，他们更多是长期投资者，而非短期交易者，相对较有耐心。

　　《21世纪》：据英国金融时报，有参与过中资跨境交✅易的人士表示，欧洲和美国的资产卖方越来越担心与中国买家进行大型交易。房地产领域是否如此？

　　陆德曼：我确实注意到了这种情况。一般来说，卖方最在意的是价格、交易条件以及交割的确定性。所以即便出价很高，若仍具有极高的不确定性，那么价格㊣对于卖方也没那么重要了。鉴于目前中国国内对于海外投资加强了监管，那么能否准时交割是令人怀疑的。目前在面对中资㊣时，海外卖方确实变得更加谨慎，会问许多严苛的问题中国房地产金融杂志。中国投资者现在所处的环境确实有点困难。对于中资海外房地产投资，2017年应该会比2016年困难许多，以美国为例，过去，加拿大一直是美国在房地产最大的外来投资者，不过，中资在近期取代了加拿大成了美国在房地产领域最大的外来投资者。但基于上述情况，预计加拿大会重返外来投资者的第一位。我们预计未来一年中，中资发起的几十亿美元的房地产收购会减少，但预计其他较小规模的交易并不会减少。

　　《21世纪》：近日，安邦保险集团宣布将全面翻修纽约华尔道夫酒店，需两至三年。安邦在2014年斥资19.5亿美元收购该㊣酒店。据《华尔街日报》此前报道，安邦保险集团计划将华尔道夫酒店四分之三的客房改造为公寓。报道称，在华尔道✅夫重新开张时，这家酒店将有300—500间升级至豪华标准的客房，其余房间将作为公寓出售。而这一笔改造费用预计将超过10亿美元。这么大✅规模的改造在业内常见吗？

　　陆德曼：纽约华尔道夫酒店㊣是极具标志性的资产，是纽约的一大地标。而安邦对其的收购以及后续的改造计划是极为重大的。就我的从业经验来看，在纽约或者说美国，这么大规模的改造还是少见的。纽约华尔道夫酒店是非常特殊的资产，其坐拥了寸土寸金的曼哈顿岛的一整个街区，对市场影响很大。对这样的资产的大规模改造结果会如何？那就只能等待了。对于这样的大交易，总有一些人会问是不是买贵了。可以确定的是纽约市仍将是世㊣界商业中心，无论是旅游业还是金融业。另外一点就是纽约的市场，长久以来土地是稀缺资源，尤其是曼㊣哈顿岛，而华尔道夫酒店位于该岛中心位置。我们认为安邦的投资是对长期做出的承诺，这应该将带来不错的回报。

　　《21世纪》：美国连续第二年位列亚洲投资者最受青睐的投资目的地榜首，在2016年吸引了43%的亚洲资本。对此你怎么看？

　　陆德曼：美国的房地产所提供的、经风险调整后的资本回报仍然是全球范围内极具吸引力的，我想这与美国稳健的经济水平、法制体系、就业增长✅㊣息息相关，另外就房地产市场的基本面而言，目前供给的扩张相对而言是受到良好规范的，并不存在供大于求的现象。基于上述因素，美国房地产市场仍然将被全球投资者视为是安全、稳定、经济增长良好的投资目的地之一。当美国大选结束后，美国商界形成了一种共识，即新政府✅将非常重视商业，同时，将加大对经济增长的刺激，这又将吸引更多资本流入。特朗普上任还不到60天，总统在竞选时做出了要改善美国贸易平衡的承诺，美国商界认为这并不会引起贸易战，而会为美国与其他贸易伙伴之间带来更多✅的互㊣动，和更为深入的讨论、谈判。而贸易战对于各方来说，都不是最好的结果。我认为特朗普竞选时的那些最极端的辞令并不会成为现实，但一些主题会对本届政府的政策导向产生影响，无论是地缘政治还是经济方面。

　　陆德曼：伦敦就像纽约，长久以来一直不断吸引各国资本流入。我们一直以来都会观察美国资金的投资意向。比如说伦敦，在脱欧公投前，我们估计当时正在留意伦敦房地产的美国资金有320亿美元，不过，我们预计目前有380亿美元左右，可以说有新资金认为伦敦房地产的价值比公投前更高了。我们仍然不清楚英国脱欧的后果是怎样的，但很明显的是，在去年6月份投票后，伦敦房地产的价值迅速下跌了5%，现在是公投9个月之后了，基本已恢复了当时的跌幅。不仅仅是中国投资者，德国、中东、韩国、北欧、加拿大和美国这些国家地区的投资者也相当活跃。目前的交易比公投前活跃了不少，虽仍不及历史上的顶峰期，不过已经企稳了。

　　我们也曾担心英国脱欧公投会影响欧洲大陆的房地产市场，不过，目前仍未观察到上述情况发生的迹象。就未来预期而言，鉴于好几个国家将举行大选，这将引发欧洲大陆市场的不确定性，投资者将密切关注，尤其是那些较为保守的资㊣本。

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